요즘은 집 가격이 워낙 비싸기 때문에 대출없이 집을 산다는 것은 너무 어렵습니다. 자본금이 부족한 사람일수록 주택담보대출로 더 많은 돈을 빌리기를 원하는데요. 오늘은 주택담보대출 한도 얼마를 받을 수 있는지 계산하는 방법에 대해 이야기 해보겠습니다.
주택담보대출의 한도
신용대출의 경우에는 대게 신용점수에 따라 대출 한도가 정해지만, 주택담보대출의 한도는 기준이 다릅니다. 주담대의 기본 한도는 LTV에 의해 정해집니다.
집을 구매할 때 내가 받을 수 있는 담보대출의 비율을 LTV라고 하지요. 이는 담보인정비율이라고 하여, 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 가격에 대해 인정해 주는 대출 비율을 의미합니다. “집값에 몇프로 빌려준다” 이게 LTV인 것입니다.
주택담보대출 한도를 결정짓는 LTV는 여러가지 요소에 의해서 정해지는데요. 이제 LTV를 정확하게 계산하는 방법에 대해 살펴보겠습니다.
주택담보대출 한도 정해지는 기준
주택담보대출의 한도는 3가지 기준에 의해 정해집니다.
- 생애 첫 주택 구입 여부 (생애최초 여부)
- 지역 (규제지역, 비규제지역 여부)
- 현재 주택 보유 상태 (무주택 여부)
하나씩 설명해 드리겠습니다.
1. 생애 첫 주택 구입 여부 (생애최초 여부)
먼저 생애최초로 주택을 구매한 사람은 주택가격의 80%까지 대출을 받을 수 있습니다. 이는 주택의 가격이나 지역에 상관없이 적용됩니다. 다만 최대 대출 한도는 6억원까지입니다. 그러면 생애최초주택구입이라는 게 정확히 어떤 기준으로 판단되는 것일까요?
이는 말그대로 태어나서 처음으로 주택을 구입하는 것을 의미합니다. 세대주 본인 뿐 아니라 현재 동일 가구의 세대원 모두가 무주택 상태로 생애최초 구입이어야 합니다. 대출에 있어서 세대원이란 배우자, 직계존속*, 직계비속*을 의미합니다.(배우자는 세대가 분리되어 있어도 같은 세대원으로 봄)
*직계존속 : (본인 기준으로 윗세대)본인의 부모님과 조부모님, 배우자의 부모님과 조부모님
*직계비속 : (본인 기준으로 아랫세대)자녀, 손자녀
2. 지역 (규제지역, 비규제지역 여부)
주담대의 한도를 결정 짓는 LTV는 지역에 의해서도 결정됩니다. 주택을 매입하려는 지역이 부동산 규제지역이라면 LTV 50%까지, 비규제지역이라면 LTV 70%까지가 기본 적용됩니다. 현재 규제지역은 강남, 용산, 서초, 송파에 해당합니다. 그 외의 전국 모든 지역은 비규제지역입니다.
3. 현재 주택 보유 상태 (무주택 여부)
앞에서 살펴본 2가지 요소에 의해서 LTV가 50~80%로 기본적으로 정해진다고 말씀드렸는데요. 만약 현재 무주택자라면 위의 비율에서 달라지는 것은 없지만, 유주택자라면 위의 비율에서 10%를 빼야합니다. 즉 집을 소유하고 있다면 대출한도가 LTV 10%만큼 줄어듭니다.
무주택이란?
무주택이란 말그대로 현재 주택을 소유하고 있지 않은 것을 말합니다. 대출에서 주택으로 보는 것은 아파트, 단독주택, 빌라, 다세대주택 등을 말합니다. 2018년 12월 11일 이후에 입주자모집 승인한 분양권도 주택으로 간주합니다.(18년 12월 11일 이전의 분양권은 무주택으로 인정) 오피스텔 또한 주택으로 안 봅니다. 또한 같은 가구의 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속도 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우에도 무주택으로 인정해줍니다.
무주택 요건과 관련해서 많은 분들이 궁금해 하시는 점이 있습니다. ‘기존에 살던 주택을 매도하고 대출을 받아 새로운 주택을 구입하려고 하는 경우에도 무주택자로 봐주는지’ 하는 것인데요.
이때는 계약서가 중요합니다. 기존의 주택 매도 날짜와 신규주택 구입 날짜가 계약서 상으로 동일하다면 무주택으로 간주해줍니다. 이것을 ‘당일처분조건’이라고 하는데, 이것을 잘 활용하면 무주택자로 인정받아 LTV 차감없이 대출을 받을 수 있습니다.
주택담보대출 한도 계산하기
오늘 살펴본 것은 대출에 있어서 가장 먼저 따져보아야 할 LTV 한도였습니다. 사실 대출 한도는 LTV 뿐만 아니라 DTI나 DSR같은 다른 요소들도 같이 계산해봐야 가장 정확하게 본인의 대출 한도를 알 수 있는데요.
DTI와 DSR은 주택담보대출에서 LTV와 함께 항상 세트로 따라다니는 규제 용어입니다. 이것들은 간단히 말해 ‘나의 소득대비 대출 상환액 비율‘인데, 이 비율이 너무 높게 책정되면 LTV의 최대한도에서 대출금액이 줄어들거나 대출 자체가 불가할 수도 있습니다. 해당 내용은 아래의 글에 쉽게 정리해 놓았으니 참고해보시기 바랍니다.
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