내집마련을 하기 위해 금융기관으로부터 대출받는 일이 흔한 일이 되었습니다. 주택 자금 대출을 알아보다 보면 알기 힘든 용어들 때문에 머리가 복잡해지기 쉬운데요. 오늘은 그 중에서 DTI와 DSR에 대해 알아보겠습니다. DTI 뜻은 무엇이며 DSR과는 어떤 차이가 있는지 이해하기 쉽게 설명해드리겠습니다.
주택담보대출 핵심 용어 3가지
주택담보대출을 받을 때, 꼭 세트로 따라오는 것들 중에는 LTV, DTI, DSR 이렇게 3가지가 있습니다. 각각 무엇의 약자이며 정확한 뜻은 무엇인지 하나씩 살펴보겠습니다.
LTV 뜻
가장 먼저 LTV의 뜻에 대해 알아보겠습니다.
LTV란 Loan To Value Ratio의 약자로 주택담보인정비율을 의미합니다. 주택의 담보 가치에 따른 대출 금액의 비율을 나타낸 것입니다.
예를들어, 5억짜리 아파트를 사는데 이용하는 대출의 LTV가 50%라고 한다면 최대 2.5억까지 대출이 가능한 것입니다. 하나의 예로, 정부 지원 상품인 디딤돌대출은 LTV가 최대 80%까지 적용되는데, 이 경우 3억짜리 집을 대상으로 대출을 받는다면 2.4억 까지 빌릴 수 있는 것입니다. 현재 대부분의 시중 주담대(주택담보대출)의 LTV는 50~80% 수준입니다.
여기서 알아두어야 할 점은 담보가치가 꼭 주택가격을 의미하는 것은 아니라는 점입니다. 주택의 실거래가가 3억이라 할지라도 담보가치는 3억이 아닐 수 있습니다. 부동산은 시세 또는 감정을 의뢰해 가치를 평가하는데, 내가 3억에 집을 샀지만 대출 당시에 2.8억으로 가치를 평가해줬다면 그 2.8억에서 LTV를 계산하는 것입니다. 대출 상품마다 실거래가로 계산하기도 하고 KB시세로 평가하기도 하는데, 상품마다 다르니 잘 확인해 볼 필요가 있습니다.
또한 LTV에 의해 대출 한도가 정해졌다 하더라도 그만큼 무조건 빌려주는 것이 아닙니다. 그것은 ‘최대’ 한도를 말하는 것이기 때문에, DTI도 적용을 해야 정확한 대출 한도가 책정됩니다.
DTI 뜻
그 다음으로 이 글의 주제이기도 한 DTI 뜻에 대해 알아보겠습니다.
DTI란 Debt To Income의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다. 총소득에서 부채의 연간원리금상환액이 차지하는 비율입니다. 개인의 상환 능력에 따라 대출 한도를 정한 제도인데, 연봉에 비해 연간 대출상환액이 너무 높다면 상환이 어려워지기 때문에 그 비율을 제한하는 것입니다. 쉽게 말해 연간 갚아야 할 돈(주담대, 신용대출, 자동차 할부금, 마이너스 통장 등)이 수입의 일정 비율을 넘지 않도록 하는 것입니다.
DTI 계산방법은 아래와 같습니다.
위 계산식에서 볼 수 있듯이 DTI는 받으려고 하는 주택담보대출로 인해 발생하는 원리금(원금+이자)과 타 대출(이자)로 인해 발생하는 상환액이 연소득에서 어느정도 비율을 차지하는지를 봅니다.
예를들어 보겠습니다. 내 연봉이 5천만원입니다. 그리고 이용하려는 대출은 DTI 40%로 제한하고 있습니다. 이 때 나의 연간 부채상환액이 2천만원을 넘어서는 안됩니다.(2천만원을 넘으면 즉 DTI가 40%를 넘으면 대출 한도가 줄어듦)
하나 더 예를 들면, 내 연봉이 1억이고 DTI가 50%짜리 대출이라면 연간 원리금상환액이 5천만원 이하여야, LTV 최대 한도까지 대출이 나오는 것입니다.
그런데 사실 1년동안 상환할 원리금이 2천만원이라 했을 때, 한 달에 약 166만원을 갚아야 한다는 말인데, 월 166만원을 갚는다는 것은 상당히 많은 돈을 빌렸거나 대출 기간이 짧은 경우에 해당할 것입니다. 이 말은 DTI를 적용한다고 해도 생각보다 한도가 그렇게 적어지는 것은 아니라는 뜻입니다.
DTI 낮추는 법
DTI를 낮춰 대출 받을 수 있는 금액을 최대한도 까지 늘리려면 타 대출을 상환하거나 금리를 낮추거나 대출기간을 늘리면 됩니다. 또한 받으려고 하는 주택담보대출의 상환기간을 길게 늘릴수록(현재 최대 40년까지 해주는 은행이 있음) 갚아야 할 연간상환액이 줄어드니까 DTI도 낮아집니다.
쉽게말해, 나의 DTI를 계산해봤을 때, 수치가 낮으면 대출 한도가 올라가는 것이고, DTI 수치가 높다면 대출 한도가 낮아진다고 보면 되겠습니다. DTI가 높다는 것은 채무 상환능력이 낮다는 의미입니다. 현재 대부분의 대출은 40~60%의 DTI가 적용되고 있습니다.
신 DTI란?
DTI를 살펴보다 보면 신(新)DTI라는 말이 자주 등장하는데요. 신DTI란 무엇일까요?
신 DTI는 다주택자들이 대출을 이용하여 과도하게 투기하는 것을 막기 위해 2018년부터 적용되는 새로운 DTI 산정방식입니다. 신DTI는 기존의 DTI에 한 가지 조건이 더 추가된 것인데, 새로 받으려는 주담대 외에도 이미 이용중인 타 주담대가 있다면 해당 대출의 이자 뿐만 아니라 원금 상환액까지 총부채로 보는 것입니다.
기존의 DTI가 기존 주택담보대출의 이자만 반영했다면, 신 DTI는 원리금 전체를 반영하는 것입니다. 따라서 기존의 DTI를 적용했을 때보다 대출 한도가 더 줄어들게 되었습니다.
DSR 뜻
이제 DSR이란 무엇인지 알아보겠습니다. DSR과 DTI를 헷갈려 하시는 분들이 많습니다. 그만큼 이 둘은 비슷한 듯 다른데요.
DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 개인이 받은 모든 대출의 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 얼핏보면 DTI와 동일한데요.
DSR은 대출자의 모든 부채 즉 주택담보대출의 원리금(원금+이자), 모든 금융권의 타 대출의 ‘원금과 이자’를 합해 소득대비 상환 부담을 산출하는 방식입니다. DTI와 DSR의 차이는 아래의 계산식을 보시면 이해하기 더 쉬우실 겁니다.
DTI는 다른 대출의 이자만 고려하는 반면, DSR은 원금상환까지 같이 고려한다는 차이가 있습니다.따라서 DSR은 DTI에 비해 좀 더 빡빡한 규제라고 할 수 있습니다.
디딤돌 대출의 경우 DSR을 적용하지 않고 DTI만 적용하고 있는데, 이는 타 DSR을 적용하는 타 대출에 비해 조건이 더 완화된 것입니다.
이상으로 주택담보대출의 핵심 용어 3가지를 살펴보았습니다. 특히 DTI의 뜻에 대해 상세하게 다뤄보았습니다. 간단히 정리해보면 오늘의 내용은 아래와 같습니다.
- DSR : (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 원리금) / 연봉
- DTI : (신규주택담보대출 원리금 + 기존주택담보대출 이자 + 기타 대출 이자) / 연봉
- 신DTI : (신규주택담보대출 원리금 + 기존주택담보대출 원리금 + 기타 대출이자) / 연봉
그 누구도 돈 갚을 능력이 없는 사람에게 돈을 빌려주려고 하지 않습니다. 오늘의 내용을 통해 새로운 대출을 받기 위해서는 기존의 대출 상환액이 적어야 하고, 본인의 상환 능력(연소득)을 키워야 한다는 결론에 이를 수 있습니다.