대출을 이용해 내집마련을 하는 사람들이 많아졌습니다. 그러다보니 대출에 대한 규제도 늘어나고 있는데요. 오늘은 부동산 대출과 관련하여 항상 등장하는 LTV와 DTI에 대해 알아보겠습니다. 쉬운 것 같으면서도 잘 이해하기 힘든 이 두가지에 대해 이해하기 쉽게 설명해드리겠습니다. LTV DTI 계산 방법은 이제 이 글을 통해 완벽히 알아가시기 바랍니다.
주요 대출규제 3가지
정부는 주택담보대출의 부실화를 막기 위해 다양한 규제를 하고 있습니다. 그 중 가장 대표적인 것은 LTV, DTI, DSR입니다. 이 것들은 부동산 대출에 항상 따라다니는 용어들이지요. 이제 이 용어들은 어떤 뜻이고 서로 어떻게 다른지 하나씩 살펴보겠습니다.
LTV란?
LTV는 Loan to Value의 약자로 담보인정비율을 의미합니다. 쉽게 이야기하면 매매가 대비 대출 한도액입니다. 예를들어 LTV 규제 비율이 60%라고 한다면 구입하려는 주택의 시세가 1억원이면 최대 6천만원까지 대출을 해준다는 뜻입니다. 내 돈이 4천만원만 있어도 1억원짜리 아파트를 살 수 있게 해주는 것입니다.
| 대출 가능 금액 = 주택담보물의 가치 x LTV(%) |
LTV는 지역에 따라 다르고 주택 소유 여부에 따라서도 다르게 적용됩니다. 현재를 기준으로 무주택자와 1주택자는 규제지역에서는 LTV 50%, 비규제지역에서는 LTV 70%가 적용됩니다. 비규제 지역의 경우 더 적은 돈으로도 내집마련하는 것이 가능하다는 뜻입니다. 생애최초 주택구매자에 대해서는 지역에 상관없이 LTV가 80%까지 적용됩니다.(9억원 이하 주택에 해당)
많은분들이 LTV를 계산할 때, LTV는 매매가에서 계산하는 거라고 알고 계시는데요. 사실 주택의 매매가와 LTV에서 말하는 담보가치는 다를 수 있습니다. 부동산은 시세나 감정에 에 의해 가치가 평가되는데, 내야 만일 2억에 집을 샀지만 대출 당시에 1.8억으로 가치가 평가되었다면, LTV는 1.8억을 갖고 계산하는 것입니다. 어떤 대출이냐에 따라 실거래가로 적용하기도 하고 KB시세 등의 시세로도 적용하기도 하니, 정확한 대출 한도액을 알기 위해서는 이 점도 잘 확인해보아야 합니다.
그렇다면 LTV로 인해 한도가 정해졌으니 이제 그 돈만큼 대출을 다 해줄까요? 그것은 또 아닙니다. LTV는 최대한도 즉 대출 가능 ‘최대’ 금액을 의미하기 때문에 실제 나의 한도를 알기 위해서는 DTI도 적용을 해야합니다.
DTI란?
DTI는 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다. 대출받는 사람의 소득에서 얼마나 빚을 갚는데 사용되는지를 따지는 겁니다. LTV를 통해 주택 금액에 대한 대출한도가 정해졌더라도 DTI를 통해 개인의 ‘상환능력’까지 보자는 것입니다. 예를들어 이용하려고 하는 주택담보대출의 DTI 조건이 60%이하라고 한다면, 나의 DTI가 60% 밑으로 나와야 대출을 최대한도(LTV)로 받을 수 있는 것입니다. 60%를 넘는다고 해도 대출이 불가한 것이 아니라 대출 한도가 그만큼 줄어들게 됩니다.
DTI는 연간 갚아야 하는 주담대의 원리금(원금+이자)과 기존에 이용 중인 기타 대출이 있다면 기타대출의 이자(원금은 제외)를 합친 금액을 연소득으로 나눠서 계산합니다. 계산방법은 다음과 같습니다.
| DTI(%) = (모든 주담대*의 연간 총상환액(원금+이자) + 기타대출의 이자) / 연소득 x 100 |
*모든 주담대라고 하는 이유는 이미 이용중인 주담대가 있다면 해당 건의 연간 상환액도 포함된다는 뜻.
이해를 돕기 위해 예를 들어보겠습니다. 나의 연소득이 1억원인데, 이용할 대출의 DTI가 40%라고 합니다. 이 때 내가 1년에 빚을 갚는데 쓸 수 있는 상한선은 4천만원입니다. 즉 “1년에 빚 갚는데에 쓰는 돈이 4천만원이 넘어서는 안된다, 그 정도 수준에서만 대출을 받아라” 이겁니다. 다시 말해, 내가 연간 갚아야 할 돈이 4천만원(매월로 계산하면 333만원)을 넘지 말아야 한다는 것입니다. 4천만원이 넘어가면 대출 한도가 줄어듭니다.
나의 소득이 높을수록 DTI는 낮아지면서 즉 대출 한도는 늘어나고, 소득이 낮을수록 DTI가 올라가면서 대출한도도 줄어드는 것이죠. 그리고 나의 연간 대출 상환액이 높아질수록 DTI는 높아지고 대출 한도가 줄어들고, 상환액이 낮아질수록 DTI는 낮아지고 대출한도도 늘어나는 겁니다. DTI를 낮추기 위해서는 대출의 금리를 낮추거나 상환기간을 길게하는 방법이 있습니다.
현재 DTI 기본 규제 비율은 지역에 따라 40~60% 수준으로 정해져 있습니다.
▶ 신 DTI란?
DSR이란?
DSR은 DTI와 매우 흡사한 규제입니다. DSR에 관련해서는 아래의 글에 잘 설명되어 있으니 참고해보시기 바랍니다.
대출 중에는 DTI만 적용하는 대출이 있고, DSR까지 같이 적용하는 대출이 있습니다. 보통 정부지원 대출의 경우 DSR을 보지 않는데, 이 말은 기존에 이용중인 신용대출이 있어도 DSR을 적용하는 대출에 비해 한도에 있어서 더 편안하게 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.
LTV DTI 계산 방법
이렇게 LTV와 DTI, DSR에 대해서 자세히 살펴보았는데요. 마지막으로 이해를 더 돕기 위해 오늘 알려드린 LTV와 DTI 계산방법을 하나의 예를 들어서 살펴보겠습니다.
연봉이 2천만원인 A라는 사람이 있는데, 자격이 돼서 디딤돌대출을 받으려고 합니다. 구매할 집 2억원인데, 생애최초라서 LTV를 80%까지 적용받을 수 있다네요. 그렇다면 최대 1억 6천만원을 빌릴 수 있겠군요. DTI는 60%이하여야 한대요. 금리는 3%가 책정되었고 30년간 원리금균등상환으로 갚을 예정입니다.
계산해보니 매월 67만원씩, 연간 약 550만원 가량의 원리금을 갚아야 합니다. DTI가 60%이하여야 하니까, A의 연소득(2천만원)으로 계산하니 1년에 총부채상환액이 1200만원만 안넘으면 됩니다. 아까 디딤돌 대출로 연간 갚아야 할 돈이 550만원이었으니까 여유가 있네요.
앗, 그런데 생각해보니 얼마 전에 차를 사면서 빌린 대출이 있었네요. 매월 60만원씩 갚고 있어요. 연으로 따지면 680만원(이자는 300만원)입니다. DTI가 60%를 넘을 것도 같네요. 계산해보겠습니다.
| (모든 주담대의 연간 총상환액(원금+이자) + 기타대출의 이자) / 연소득 x 100 = DTI |
| ▼ A의 DTI ▼ |
| 550만원 + 300만원 / 2000만원 x 100 = 약 42.5% |
DTI의 계산식으로 계산을 해보니 A의 DTI는 약 42.5%입니다. 연봉이 높지 않고 기타 대출까지 있지만 다행히 60%이하로 통과입니다. LTV 최대한도까지 대출을 받을 수 있겠네요. 디딤돌대출에서 DSR이 아니라 DTI를 적용해준 덕에 기타대출에 대해서는 원리금이 아니라 이자 상환액만 적용해서 다행입니다.
DTI 계산을 간편하게 할 수 있는 DTI 계산기도 인터넷에 많이 있습니다. 다만 DTI 개념과 계산 방법에 대해 잘 이해한 다음 계산기를 두드려보는 것이 더 좋겠지요.
이상으로 LTV DTI 용어 뜻과 계산 방법에 대해 상세하게 알아보았습니다. 이해하기 어려울 수도 있지만, 알고 나면 생각보다 간단한 용어입니다. 앞으로 헷갈릴 때마다 해당 글을 참고하시기 바랍니다.
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